以房养老政策 “以房养老”政策出台，昆明人未老先疯了？

又是一年重阳节，虽然节日已经度过，但是关爱老人的话题却一直在大众最关注的范围内，今年在关爱老人这个话题上，就不得不提起在8月10日，银保监会发布的通知，将老年人住房反向抵押养老保险由直辖市试点推广到全国，换句话来说，这其实是一款将住房抵押给保险公司以换取养老金的保险产品。

从过去“以房养老”实施的试点情况来看，业务开展的并不理想。据有关资料显示，截止到今年6月底，试点地区只有幸福人寿成为了第一家、也是全国推广前唯一一家真正开展了“以房养老”业务的保险公司，参保者仅有98户家庭、139位老人。

据了解，以房养老的操作模式分为金融行为和非金融行为，前者包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等，后者包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客等。这些看上去大相径庭的做法，主要目标就是为了提高老人的生活水平。

根据有关数据调查显示，在中国，城镇老人拥有完全产权的住房的平均比例已经达到86.1%。在“空巢化”比较严重，老年抚养比偏高的背景下，以房养老的潜在市场需求是比较大的，但是按照目前来看，以房养老模式在我国的实施情况却并不如预期一样，究其原因，还应该考虑各地区不同的需求情况。

拿昆明地区来说，在全市常住人口中，60岁及以上人口为778088人，其中65岁及以上人口为538231人，老年人口数量逐年增多，人口老龄化的趋势更加明显，但是在昆明地区的老年人购房比例却很少，在有效需求不足的情况下，市场的占有份额必然也就不高，那么这种模式的运行也就无法达到预期的程度。

目前，高昂的房价对于年轻一代来说仍然是一个难题，很多地区的房价都在逐年上升，昆明也不例外，从中国房价行情网获悉，10月份昆明整体房价在12,684元/㎡左右，整体房价呈平稳上升的趋势。针对这一情况，年轻人在这样的高房价面前就只能望而却步，可对于老人来说，用已存资产购置一套新房却还是绰绰有余的，但往往由于传统观念的影响，一些老人用自身资产购置的新房，房屋产权最终也会被子女所占有，这就导致了很多子女不赡养老人情况的发生。

而对于“以房养老”政策而言，子女作为最后的一道保障线，老年人不会轻易选择以房养老，将房屋抵押来换取物质享受，那么以房养老的适用范围就可能缩小为无子女或者子女不在身边的老年人群体。

同时因为中国的特殊国情，70年的房屋产权制度，房屋产权满期后的续期或者收回问题，也没有相应的政策规定，这更加剧了金融机构和抵押人的风险，房屋价值的衡量与评估充满了不确定性，房屋价值评估或者出售值低于实际值，是影响老年人对以房养老的选择的因素。

以房养老的本质上是对于老人的保障，在一定程度上却映射出人们在关注养老问题上的疏忽，而该政策在另一个层面却带来其他问题，就以享誉“春城”的昆明来说，这里气候温和，四季如春，年平均气温16.8℃，宜人宜居，是很多老年人老年生活的理想之地。

在该政策新出台之际，养老产业的巨大空间成为一些有敏锐市场嗅觉的开发商在企业战略布局的重心，如昆明的很多房地产公司已经从最早的城市住宅开发到养生养老地产的转移，据了解，目前，昆明的云南实力集团已经打造出养生公寓，主要是为发展迁徙型养老产业，服务喜爱旅居和养生的客人，特点鲜明，深受老年人的喜爱。

与此同时，据第三方机构的统计，在2017年昆明本地人买房的比例已经跌破五成，一半以上的房子被省外和州市客户买走。但去年在昆明买房的人，只有40%是昆明本地居民，而“外地客户”购房比例达到了60%，这样造成大量已经在昆明生活居住的外地人为了落户而购房。有业内人士分析，昆明作为云南省的经济中心、文化中心、交通枢纽，是中国通往东南亚的高铁中心，也是云南省房地产开发量最大的城市，随着“以房养老”在全国推广，昆明难免会成为很多人眼中的绝佳宝地，这不管是对城市的经济增长还是人口的控制上都会产生影响。

如此看来，“以房养老”保险所映射出的不仅仅是只有一处住所且生活保障水平较低的老年群体的保障，而且还因为目标群体的局限性，导致市场的需求端就会受到一定的影响，还会伴随着很多可能发生的未知因素需要去解决。总的来看，以房养老政策在发展上可能更需要综合考虑，才能制定出长远走向、参与度高的养老模式。

在20世纪80年代，美国出现了大量的“房子富人，现金穷人”。为了解决这个问题，在80年代中期，新泽西州劳瑞山的一家银行创立了反向住房抵押贷款业务，适用于那些拥有房产但却缺乏其他现金收入来源的老年人。

美国"以房养老"在实践中，通过了解客户需求，根据借款人对于风险的不同偏向，细化产品种类，从多个角度来分析和划分对于以房养老的需求人群，便于他们根据各自的需求来选择不同的产品，有效地分散了产品带来的非系统性风险。对于实施"以房养老"模式的民众会给予一定的税收优惠政策，美国房地产中介机构的市场化、正规化运营起到了关键作用。美国的房地产不涉及到户口问题，所以房地产的流通性非常好。美国作为"以房养老"模式运行最发达的国家，其"以房养老"模式的实践值得借鉴。

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