东莞楼市 东莞楼市，2021年大概率会小涨！

编者按:今年是东莞楼市的大年。去年底或者今年年初，进入东莞楼市的购房者，现在收入几十万，几百万到几百万。

现在东莞楼市已经到了下半年涨幅，加上三年限售，投资至少需要持有三到五年。

在这段时间里，应该至少有一个周期。我们要选择的是在周期中找到再次引领整个城市的区域，收获下一次楼市上涨的财富。

一般来说，它是主城，松山湖和林深镇。其他镇街的高概率投资潜力不会太强，只会跟涨，不会领涨。

当然，今天的文章不是讨论投资这个楼市，而是回顾去年东莞楼市的行情，主要包括这几点:

1)东莞房价涨幅全国第一，碾压深圳。

2)东莞二手均价飙升至24227元/平，同比上涨20%。

3)中心城区楼市终于发力，全市第一。

4)明年会涌现一批5万+的新楼盘，房价还会持续上涨。

总之，“面粉”是决定“面包”价格的关键因素。2021年，有不少楼面价2万+的地块，无疑将成为2021年东莞楼市高价的标杆。

目前已经有几个项目吹风价5万+，房价很可能还会居高不下。

01

东莞房价涨幅全国第一，碾压深圳

元旦期间，东莞因为涨价而上了热搜。2020年316个城市房价排名数据显示，东莞二手房均价同比上涨47.11%，位居全国第一。

然而，深圳房价同比仅上涨34.25%，广州上涨11.55%，上海上涨8.45%，北京上涨2.65%。东莞从后面来，甩在了“四个一线城市”后面。

2020年初，以深圳南山、宝安为龙头，东莞松山湖、市中区、长安虎门的房价也持续上涨，部分热点轻松突破至4-5万元/平。2020年年中，东莞的房价涨幅已经领先新一线城市。

合肥大数据显示，2020年东莞二手住宅网签面积378.5万平方米，成交36079套，同比微降7%；均价约16642元，同比上涨23%。

总的来说，二手房成交量呈现“先升后降”的格局，1-7月呈现上升趋势。7月25日，东莞出台二手房限购政策，成交量大幅下降。

这说明限购政策实施后，新房备案价格虽然受到控制，但相对于二手房价格还是有优势的。很多客户放弃购买二手房，导致二手房交易量下降。

此外，大量二手房业主提高了二手房挂牌价格，二手价格倒挂现象增多，促进了东莞二手房的增加。

以二手房价格来判断市场表现，与新房价格相比，能够真实反映东莞楼市的真实情况。目前东莞的一手房市场整体繁荣，二手房市场相对低迷。

02

东莞二手均价达到24227元/平，同比上涨20%

东莞新建商品房供应面积616.6万平方米，供应同比增长41%；网签均价24227元/平，同比增长20%。历史上第一次，供求价格保持20%以上的增长。

全年商品房签约价值达2055亿元，同比大幅增长45%，创历史新高。

实际上，新房均价为24227元/平，同比上涨20%，楼哥认为是保守的。尤其是热点和基准建筑，涨幅接近50%。

2020年东莞新建商品住宅交易将出现区域分化。从交易量来看，东北地区和水镇地区几乎翻了一番。主城区和沿海地区增速最小，与2019年持平。

价格方面，涨幅最快的是主城区、沿海地区和松湖地区，涨幅均在30%以上，其中主城区价格最高，涨幅最快。

相对来说，林深区的房价涨幅最慢，只有4%，而水乡区的房价涨幅只有13%。这是因为两大区新房供应充足，价格一直上不去。

具体到每个镇街，会更直观。房价已经超过3字头的城镇已经有6个，分别是程楠、管城、东城、万江、长安、大岭山。大岭山和东城同比涨幅超过40%，万江万安基同比涨幅超过30%。

东莞33个镇区中，最贵的镇街价格已经逼近前缀4，最便宜的还在前缀1。价格差接近3倍。预计2021年区域分化将更加明显。

03

城市房地产市场终于发挥了它的力量，在城市中排名第一

2020年主城区楼市将超级强大，房价基数和涨幅居全市第一。

受土地利用约束，虽然供应和交易量增幅较小，基本保持去年水平，但价格涨幅领跑全市，高达38%，沿海地区紧随其后，为37%。

纵观全年，主城热销多，网红销售频繁，“创新”趋势盛行。

从东城的皇马丽宫、莞城的翠龙湾、的万象居，到年底前后入市的保利、，板块增值加大了供需缺口，几乎所有项目都受到买家的追捧。

其中，售罄的万科·皇马丽宫以44.7亿元的签约金额，进入2020年商品房签约金额榜单前4名。

仅推出两批的万象府以34.8亿元位列榜单第六。

黄岐山、东江、地铁口、东莞CBD、优质学区等等都是这些项目的标签，每一个项目都充满分量。

但与主城区相关的规划和城市更新仍在加速，行业的高预期仍留给市场的丰富想象空。

04

这10套东莞卖光了，卖出了全市前十

根据官方月度网签数据显示，截至今日，东莞新房年成交量已突破6万套，远超去年同期，市场成交活跃。

在数百个项目中，哪些项目表现出色，吸引了买家投巨资？

考虑到大部分人的选择都是基于慎重考虑，回顾今年的热点或许有助于判断明年。

其中，东莞中原战略研究中心统计了2020年1-11月全市一手住宅网数排名。除去相当规模的刚性条件，项目凭借自身亮点和最终成交实力，成为真正的“网红板块”。

根据表格显示，有因为性价比高而“用完开盘价”的，也有因为板块利好而广受关注的，即使价格高，也疯狂买单的。

当然，网上名人还有很多项目也在热卖，几千人频繁抢房，几秒钟就跑完了。然而，由于体积小，它们没有被提及。

用总交易量来区分一个项目是否火爆是不公平的。但是，对于大市场来说，背后一定有不可忽视的价值，不是很多，就是性价比。

其中仅从排名来看，市区和松山湖是两大强借点，吸引众多资产涌入。

城市区域的主要概念包括位于主城的万科皇家马德里丽宫和承担主城溢出的高步。

紧邻松山湖的万科韩邦松湖半岛、松湖碧桂园天祖庵，位于松山湖功能区的招商局永靖湾，在松山湖的概念下欣欣向荣。

05

今年又涌现了一批5万+的新盘，房价还会继续上涨

根据2020年的土地拍卖情况，2021年将有大量项目建成并投入市场。

据统计，2020年东莞成功出让商住/商业用地48宗，总出让金645亿元，总建筑面积214平方米。

其中，商住区成交42宗，总面积208万平方米，吸引资金621亿元，创近三年新高，成交额同比增长79%。

值得注意的是，今年商住小区平均楼面价为13726元/平，仅比去年上涨0.69%。但如果扣除4块华为人才型用地，今年实际平均楼面价为14840元/平。

这意味着明年入市的房地产平均售价将在2.8万元/平以上。

除了凯撒阳光城田芸，保利世茂阳光城悦云台、龙湖|金地天耀城、碧桂园铜雀台三期悦江花园、卓越海上岳明、碧桂园松湖明珠和世茂|凯撒辉煌时代。

2021年将通过招投标、拍卖、挂市等方式入市的新址有31个，其中有长安碧桂园福安花园、中海松山湖花园、凤岗鸿荣园西苑花园、塘厦前海控股有限公司前湾府等多个新项目，预计价格破5。

可以预见，2021年东莞楼市将有大量高价项目入市，房价很可能还会居高不下。

总之，东莞楼市的上涨趋势还没有结束，可能还会持续一段时间。但考虑到目前的政策和环境，东莞楼市追求“稳”。

当然，如果是需要住自己房子的买家，买也没问题。毕竟，生活需求高于一切。

投资，最合适的买入时机是别人不敢买的时候。比如2020年初，一个朋友戴着口罩看房买房，赚了一笔不错的利润。

现在大家都知道东莞的房价在涨，都是跟风买房投资，所以被困在里面的概率很大。

最后，希望大家都能理性面对房价的波动，能涨不跌不悲。