亟须的意思 《物权法》起草者：土地使用权期限亟须统一法律解释

中新网北京4月21日电住宅所有权是永久性的，属于国家的土地使用权最多只有70年。过期了怎么办？

近日，在浙江省温州市老城区，由于一批土地使用权只有20年的老房子陆续到期，这个被2007年颁布的《物权法》中“自动续期”一语模糊的难题，被提上了亟待解决的日程。

其实早在几年前，类似的问题就出现在山东青岛和广东深圳。

4月20日晚，北京市国土资源局表示，北京市民暂时不用太担心。根据国家相关规定，北京市住宅用地出让年限为70年。目前，距离最早出让的住宅用地使用年限届满还有40多年。4月20日，关于住宅建设用地使用权届满及续期问题，中国人民大学民商法研究中心与北京市消费者权益保护法学会共同主办了“住宅建设用地使用权届满及续期法律问题研讨会”，邀请了参与物权法起草的全国人大常委会有关人士和法律学者进行讨论。

1990年国务院发布的《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了土地使用权转让的期限。土地使用权出让最高年限根据用途确定，其中住宅用地70年，工业用地50年，商业旅游娱乐用地40年，其他或综合用地50年。

2007年10月1日生效的《物权法》规定，住宅建设用地使用权到期自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权续期的，应当依法办理。

《物权法》起草人、全国人大常委会法制工作委员会民法办公室原主任姚红表示，《物权法》规定“自动续期”兼顾了普通人的利益，普通人不用排队办理手续，更加方便，减轻了工作人员的负担。关于使用年限的续期是否有收费，她说，“在制定《物权法》的时候也提出过这个问题，但是当时大部分房子还没有到期，所以大家都认为这个问题应该随着经济的发展来解决。当时没有明确的规定。”

作为《物权法》制定的见证者，全国人大常委会法制工作委员会民法室巡视员胡姬花解释，自动意味着没有条件和行为，自动续期意味着建设用地使用权到期没有任何条件和行为。

中国政法大学终身教授江平认为，自动续聘意味着期满后无法收回；二是无法重新签订土地出让合同；第三，业主不需要自己申请。但是如果自动续费没有付款怎么办？江平指出，自动续期意味着未缴纳费用的业主仍有居住权，但如果房子要转让，就会受到限制。因此，自动续期不影响业主的民事权利，但限制了民事流通。

自动续费不存在有偿或无偿的明确问题。江平说:“在我看来，即使是收费也应该比较少。”此外，江平认为，物权法的解释迫在眉睫，但不能由政府部门来进行，更不能由地方各级政府来进行。只能由全国人大常委会解释，不能由各个政府部门解释，更不能由地方政府部门解释。

对于自动续期，北航法学院教授龙空表示，在目前的法律框架下，有四种解决方案。一是自动续期，无需缴纳土地使用费，期限为直至房屋所有权终止，即直至地上建筑物消失；二是自动续期，但需一次性缴纳下一期土地出让金；三是自动续保，缴费方式改为年金制，类似税务系统。第四，自动续期，无需缴费，回到类似1982年前城市宅基地所有权的状态，将城市住房用地重新私有化。

但是，中国人民大学法学院教授张翔认为，如果自动续期意味着自动和自由续期，那么他和所有权有什么区别？如果实际上是私人所有，将与宪法第10条城市土地属于国家的规定相冲突。所以对于自动续保，尤其是自由续保的结论，基本上没有明确的答案。

《物权法》明确区分了“非住宅建设用地”和“住宅建设用地更新”。中国人民大学民商法研究中心副研究员熊丙万认为，前者需要按照法律的特殊规定执行，而后者是“自动”的，没有申请和审批程序。

此外，熊丙万强调，要区分住宅建设用地和商业建设用地。前者是保障公民基本生存和居住，只能收取与公共支出相对应的必要费用。后者按照市场和商业逻辑运作，应该相对收费。成本更高；二是要区分单套住宅建设用地和多套住宅建设用地。前者具有明显的保障功能，只应对政府提供的公共产品收费。后者是商业和投资，可以用交易税或持有税获得土地使用费；三是区分农村宅基地使用权和城市住宅建设用地使用权。前者没有时间限制，是免费的，后者在时间限制上可以采用和前者相同的目标。他指出，无论是采取“续租+补交土地出让金”模式，还是“不续租+房产税”模式，房屋所有权人都应享有长期稳定的土地使用权。

“物权法制定时，也知道青岛、深圳部分住宅用地使用年限为二三十年，住宅用地最长使用年限为70年。但法律没有明确规定在此期间是否完成土地出让金，只强调自动续期。”齐继华解释说，“如果要补，会增加自动续费的条件，会给蛇增加法外之力。”

北航空法学院教授刘宝玉认为，将20年免赔额续保与70年免赔额续保同等对待是不公平的。“如果开发商购买20年的使用权，住户的房价会更便宜。但是如果没有区分，就按照免费续费处理。对房屋使用年限为70年的购房人是不公平的，后果非常严重。开发商取得土地使用权，70年内不会买。如果他只买最短期限的，土地使用权期限的规定就失效了。”

中国人民大学民商法学研究中心主任杨立新表示，住宅建设用地使用权的最长期限为70年。如果约定期限为20年或20年以下，应先自动续期至70年。但是，如果20年期自动续期，所有者应支付20年和70年土地使用权之间的差额。至于具体租赁价格的差额计算，他指出，当时70年期的租赁价格是多少，20年期或其他期间的租赁价格有什么差别，应该交多少租金。缴纳租赁费时，20年的银行贷款利息由业主计算承担。

　　中国政法大学终身教授应松年表示，《物权法》 没有做出明确规定的内容，如果要推进完善，必须通过重大决策程序。“第一要有公众参与，必须遵循老百姓意见，第二要经过专家论证，第三要有风险评估，必须经过实际调查研究。制定完之后还要有合法性审查，并且决策时应该集体讨论。”