瑞尔大厦 烂尾8年 南京“宁南第一违建”将合法化“复活”

江苏南京瑞尔大厦外立面已基本完工。CFP数据地图

在南京市城南雨花台区有一座已静静矗立了八年，被称为“宁南第一违建”的南京最大烂尾楼——瑞尔大厦。

该建筑靠近安德门地区，地铁1号线、10号线在附近经过，可谓寸土寸金。该项目在2007年封顶后，由于某种原因被“叫停”。此后，如何应对这种大规模的“违法建设”，不仅是公众和媒体关心的问题，也是考验地方政府执政能力和智慧的“烫手山芋”。

“宁南第一高楼”变身为“宁南第一违建”

瑞尔大厦位于裕华西路266号，地块面积约7000平方米。项目于2004年6月开工建设，2006年底基本完工。它有23层，总高108米，被称为“宁夏南部最高的建筑”。

当时，由于南京南部有一处军用机场“大校场机场”，瑞尔大厦的楼高已明显超过规定的净空限高范围，因而引起了有关部门的注意。后来的调查发现，这座已拔地而起的大厦，并未获得规划和国土部门的许可文件。一夜之间，“宁南第一高楼”成为了“宁南第一违建”。

既然开发商连城建、国土部门的批准文件都没拿到，为什么还要在平地上盖一栋100米高的楼？

这也从瑞尔大厦的前身说起。

2003年，该地块原设立为雨花台区“招商及工业产品展示中心”，土地被划定为商业办公用地。据媒体报道，当时土地由雨花台发改局提供，建设由南京瑞尔公司支付。双方约定，建成后，该楼30%的股权给予雨花区发展和改革局，70%给予南京瑞尔公司。

尽管没有拿到土地规划许可、建设许可证等“通行证”，但瑞尔公司以为凭借着与区发改局的特殊关系，幻想着能“边建设、边补手续”。而整个建设过程，也几乎一路绿灯。

2006年底2007年初，瑞尔大厦封顶后，突然停了下来。此时，瑞儿大厦的房产销售已经在进行中，开发商已经向100多人收取了定金或部分购房款。此后，瑞尔大厦成为著名的“未完工建筑”。

搁置8年，终获“合法性身份”

如何解决这个“历史遗留问题”，已经“未完成”了8年，对于地方政府来说相当伤脑筋。

原购房业主和开发商自然希望能使这幢“违建”合法化，也就是，希望通过缴纳罚款、补办手续、获得各种政府批准文件，来为这幢大厦取得“准生证”。

但当事人逐渐发现，随着国家土地政策的收紧，“先上车再补票”的方法越来越行不通。

雨花台区政府也曾专门上报市政府，申请将该地块用地性质“通过招标、拍卖、挂牌的形式”，使之转变为“商住用地”，但未获批准。

雨花台区瑞儿大厦后续处置工作领导小组办公室发言人表示，瑞儿大厦项目不仅存在擅自改变规划设计、擅自提高容积率等问题。，但开发商还擅自改变原规划用地性质，并以住宅商品房名义非法出售。

但是，由于目前大厦所占地块的土地性质“仍为国有划拨用地”，规划用地性质是商务办公，“不具备转为商品住宅用地的合法性和可能性”，因此，瑞尔大厦不可能以商品房的名义对外公开销售，此前的销售行为也是违规的。

2014年3月至2015年6月，雨花区、南京市二级法院判决雨花区发改局与瑞尔公司此前的“合作协议”无效。法院判决瑞儿大厦的“占用土地及地上建筑物”由雨花台发改局处理，瑞儿公司的部分投资另行处理。

这也意味着，目前“烂尾”已达8年的瑞尔大厦，其所有权已移交至雨花台区发改局，交由该局处置。这同时意味着，这幢“宁南第一烂尾楼”不会被推倒拆除，而是将获得“合法化”身份，但是该大厦不能作为商品房对外销售，而只能由雨花台区发改局对外出租或办公。

瑞尔大厦后续处置工作领导小组办公室人士说，此前已交付了购房款的购房者，可以通过诉讼的方式，前往法院起诉瑞尔公司。若瑞尔公司无可执行财产，将由雨花台区发改局先行垫付应由瑞尔公司支付的款项，并且后续向瑞尔公司追偿垫付的款项。