邮储银行二手房贷款 重磅！房地产贷款新政发布！“红线”来了

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2020年最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

表明房地产贷款集中度符合管理要求的中资法人银行金融机构，应稳步开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款和个人住房贷款占比基本稳定。

金融机构房地产贷款和个人贷款上限:

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮储银行:房地产贷款上限40%，个人住房贷款上限32.5%。

招商银行、农业发展银行、上海浦东发展银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行:房地产贷款占比上限27.5%，个人住房贷款占比上限20%。

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这是继监管部门近日发布住房融资“三条红线”新规后，房地产金融政策的一次重磅新调控。

那么，这个系统到底是什么意思呢？

政策组合拳！最高管理层正在“去杠杆化”！明年买房，贷款难！

首先我们来回顾一下“三条红线”的出台，对于房企和楼市的发展都是非常重要的。

主要是针对房企的债务问题，通过资产负债率指标，限制房企融资，强行降低房企杠杆，降低房企风险，避免后续的烂尾楼。

但这只是为了降低资本需求方的杠杆。

这一次，建立对银行和金融机构房地产贷款的集中管理，是从整体供给端带来了桎梏。

目的是减少流向房地产的资本总量。

其次，也给银行按揭贷款划了一条红线。

这意味着银行应该把更多的钱投入实体经济，而不是流入房地产。

最高管理层的目的已经明确，那就是从供需双方去杠杆化房地产行业和居民。

这一次，政策的结合，一个针对房地产企业，一个针对银行，两手都要硬。

对于买家来说，会有什么影响？

1.未来住房贷款可能会越来越紧

如果你只是需要，如果你想一个人生活，你可以买。不如年初买，年底贷款额度会紧张。

而且，未来个人住房贷款的额度可能会越来越少。一旦经济拐点回落，下半年可能没有额度。

2.接手的二手房会越来越少

如果你买房子是为了投资，你最好谨慎。

未来房贷会逐步收紧，从今年的贷款情况来看，贷款已经在向新房倾斜。

因为新房可以带动卖地，各地对二手房贷款做了各种限制，一旦房贷额度下降，首先要切断的肯定是二手房贷款。

这意味着二手房会越来越少。

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中国人民银行保险监督管理委员会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会城市中心支行、副省级城市中心支行；银行保险监管局；国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行:

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融系统房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳定性，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下:

一、本通知所称银行业金融机构，是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。

二.本通知所称房地产贷款集中度管理，是指银行业金融机构房地产贷款余额占本机构人民币贷款余额的比例和个人住房贷款余额占本机构人民币贷款余额的比例， 其应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的管理要求，即不得超过中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的房地产贷款比例和个人住房贷款比例上限，并参照开发银行和政策性银行执行。

三.中国人民银行、中国银行业监督管理委员会根据银行业金融机构的资产规模和机构类型，对不同档次的房地产贷款集中度进行管理，综合考虑银行业金融机构规模发展和房地产系统性金融风险表现等。，并及时调整适用机构覆盖范围、等级设置、管理要求和统计口径等相关指标。

4.中国人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地中国银行业监督管理委员会派出机构，可以在第三条的基础上合理确定辖区内相应档次的地方法人银行业金融机构适用的房地产贷款集中度管理要求， 本通知第四条、第五条房地产贷款集中度管理要求在充分论证的前提下，结合当地经济金融发展水平、辖区银行业金融机构具体情况和系统性金融风险特点，在增减2.5个百分点的范围内。 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会将对中国人民银行副省级城市中心支行以上分支机构和中国银行业监督管理委员会派出机构确定内地银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

5.2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比超过管理要求且超过2个百分点的，业务调整过渡期为本通知实施之日起2年；超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为本通知实施之日起4年。房地产贷款和个人住房贷款的业务调整过渡期分开设定。

六、房地产贷款集中度超过管理要求的银行业金融机构，应当制定业务调整过渡期内逐步满足管理要求的调整方案，明确边际收敛到管理要求的具体措施。适用一、二级房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构应当自本通知实施之日起一个月内向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会提交调整方案，并按季度报告实施情况。适用三级、四级、五级房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，应当自本通知实施之日起一个月内向所在地中国人民银行分支机构和中国银行业监督管理委员会派出机构报送调整方案，并按季度报告执行情况。

七、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会和中国人民银行分支机构、中国银行业监督管理委员会派出机构定期对执行情况进行监测和评估。

八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳步开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

九、业务调整过渡期结束后，因客观原因未达到房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会或中国人民银行当地分支机构、中国银行业监督管理委员会派出机构评估认为合理的，可以适当延长业务调整过渡期。

十、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会将对不执行本通知要求的银行业金融机构，采取追加资本金要求、调整房地产资产风险权重等措施。

十一、本通知自2021年1月1日起执行。

请中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部，省会城市中心支行、副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内中国人民银行各分行、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、农村银行、民营银行。请各银保监分局将本通知转发至辖区内各银保监分局。

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中国人民银行中国银行保险监督管理委员会就建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度答记者问

1.为什么要建立房地产贷款集中度管理制度？

近年来，在党中央、国务院的统一部署下，房地产长效机制实施成效显著。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度的要求，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会借鉴国际经验，结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系的韧性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，推进金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内部约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资，促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

2.房地产贷款集中度管理制度的主要内容有哪些？

房地产贷款集中度管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例应符合中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的管理要求，即不应高于中国人民银行和中国银行业监督管理委员会确定的相应上限。

中国人民银行和中国银行业监督管理委员会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，对房地产贷款集中度设定了管理要求。管理要求是综合考虑现有房地产贷款业务的银行类型、现状和未来空而设定的。

同时，为体现区域差异，在确定地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理要求时，可适度灵活。管理体制也设定了过渡期，确保政策顺利实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求由法人设定和执行，对全国性银行各地分支机构没有单独的要求。

目前超出管理要求的银行业金融机构应结合自身实际制定过渡性业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构应稳健开展房地产贷款相关业务。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会将密切关注相关银行业金融机构房地产贷款业务发展情况，督促及时采取措施纠正异常增长。

为支持住房租赁市场蓬勃发展，住房租赁贷款暂不计入房地产贷款比例。目前，中国人民银行正在会同有关部门研究制定住房租赁金融业务的相关意见，并建立相应的统计制度。届时，符合定义的住房租赁相关贷款将不纳入集中度管理统计范围。

为配合新资产管理条例实施，新资产管理条例过渡期归还的房地产贷款不纳入统计。

3.房地产贷款集中度管理制度的建立将如何影响房地产市场？

2019年以来，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会对房地产贷款集中度管理制度进行了广泛研究，并与金融机构充分沟通。相关指标充分考虑了银行业金融机构的实际情况，采取了分类分级、差别化过渡期、区域调整机制等多种制度安排。

目前大部分银行业金融机构符合管理要求，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会将要求其稳步开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款和个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式，按年度合理分配业务调整规模，确保调整步伐相对平稳，调整工作平稳有序开展。对下调压力较大的个别银行区别对待，延长过渡期，确保政策顺利实施。

总的来说，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于形成市场主体稳定的政策预期，有利于房地产市场稳定、健康、可持续发展。