成都富力地产 富力地产：思廉老矣 尚能饭否

思莲老了，还能吃吗？

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1957年出生于香港的李思廉，见证了李兆基先生、郑裕彤先生、李嘉诚先生等众多传奇人物的诞生。

房地产是这些神话的催化剂。

不得不说，那是一个叛逆的年代，房地产法规不严格，审批程序非常简单。手里有1.2亿，建几栋楼，快速卖出，就能享受财富效应。

故事太多了，每个人都想成为故事里的那个人。

李思廉也不例外。

从香港中文大学数学系毕业后，李思廉先是做了一名证券金融从业者，然后慢慢跟随时代潮流开始了中国贸易。

也就是在这期间，李思廉结识了张莉，也成为了R&F“双老板”制度的种子。

1993年，是中国房地产市场爆发式发展的开始，广州楼市开始迅速升温。各行各业的人纷纷入场，张力维真的很激动。

但是考虑到他缺乏资金，他想找一个合伙人，他首先想到的是他的好朋友李思廉。在香港地产大亨的故事中，李思廉接到一个电话说:“好，好！”

因为在此之前，他也想过开一家房地产公司。

李思廉和张莉的第一桶金属于“R&F新房”。当年广州很多老国企因为旧城改造不得不迁出，两人都意识到，这绝对是在市区获得一大块廉价土地用于大众住房的好机会。

1994年，他们拆除广州嘉邦化工厂后，建起了著名的“R&F新房”，R&F开始在市场上崭露头角。

一个

高光时刻；最美好的时光

从一家员工不到10人的小型民营房地产公司，到成为广州第一，短短十年间，R&F以黑马的姿态迅速成为广州楼市的“掠夺者”。

1993年，广州嘉邦化工厂拆除后，R&F上演了许多“拆旧厂房，盖新房”的好戏。

从早期的R&F半岛R&F广场到R&F现代城，广州建了23栋30多万平方米的建筑，其中一半以上是市区旧厂房的拆迁地块。

于是，在广州有一句话“烟囱都倒了，R&F有责任”。

回顾十几年的发展历程，张力还是挺自信的。“我们可以说没有错误。”

诚然，R&F开发的项目没有一个是亏本的，只是多赚和少赚的区别；没有卖不出去的，只担心项目什么时候卖完才是最好的时机。

但是城市有边界，市场有上限。2001年以来，广州每年的住宅用地量仅为实际消费的百分之几，土地供应极其紧张。

面对这种情况，R&F的两位老板觉得公司要发展就要走出去，不走出去就可能被困在广州。

于是，在广州大本营发展了十年的R&F开始向外扩张。

R&F最初的扩张目标是在华东地区。2001年，张力在长三角的宁、杭、沪三地寻找土地，但上海土地竞价市场的运作让R&F 空回归。

后来，张莉回忆说:“也许我们运气不好，因为和上海的‘缘分’，没能拿到地。如果当时拿了很多地，可能赚的钱是现在的几倍。”。

华东拿不到地，张莉一行就直奔北京。2002年2月，北京广渠门“东五厂”48.78公顷土地公开招标，R&F以31.98亿元中标，让北京人大吃一惊。

这个项目在北京以惊人的速度畅销仅仅9个多月。2004年，R&F单笔业绩达到30.7亿元，几乎等于R&F集团广州销售项目开发10年的销售额之和。

在下面的故事中，R&F一路狂奔。尽管金融危机，资金链几乎断裂，但4万亿的经济刺激计划让R&F逃脱。

之后，R&F物业开始一步步成长，2016年业绩突破600亿，2017年突破800亿。在业绩有所提升的同时，R&F物业再次提出千亿元目标。

在2017年的年中业绩会上，R&F将2018年的销售目标定在1280-1380亿元，最终在2018年实现了“千亿元”的梦想。

然而，李思廉近年来最美好的时刻是收购万达商业的77家酒店。

急着卖资产的王健林，计划把文化旅游项目和酒店项目打包卖给孙宏斌，但总说“不差钱”的孙宏斌一时拿不到这么多钱。介入王与孙的交易，斥资200个小目标收购万达商业地产旗下77家酒店的资产，成为媒体关注的焦点。

后来这笔交易被媒体称为双赢——急着卖资产的王健林缓解了资金压力，孙宏斌拿到了想要的土地，李思廉打了六折大便宜，被称为“降价王”。

当王健林拿走R&F的200亿现金时，他意味深长地说:“分批购买酒店的机会相信百年一遇。通过一定的理财技巧，我相信R&F的收支也能达到平衡。”听完王健林的话，我不知道李思廉是不是在背后冒冷汗。

或许从那时起，王健林就已经预见到了李思廉的窘境。

二

风雨将至

说实话，R&F近年来日子不好过。在过去的2020年，R&F未能实现最初的销售目标，此外，它还面临着1000多亿债务的困境。

这一切都很讽刺，因为三年前，R&F还喊出了2020年销售额达到3000亿的目标。

事实上，2020年R&F的债务将超过3000亿英镑。R&F半年报显示，2020年上半年，R&F物业总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，资产负债率80.3%。

债务处于顶峰，拥有所有“三条红线”的R&F自然会想尽办法还债，比如大规模裁员、出售最稀缺的资产、发行最昂贵的债券、出售最便宜的房子。

刚刚进入2021年，R&F仍在尽最大努力还债。根据R&F的公告，仅在1月4日和5日，R&F就提前偿还了180亿债务。

然而，R&F要偿还债务还有很长的路要走。

十年间，R&F从神坛跌落，与李思廉的错误选择不无关系。

首先，进入商业地产之战是咄咄逼人的。与住宅相比，商业地产现金流缓慢，而R&F不断加大商业地产投资，导致其销售规模增速放缓，现金流进一步紧张。

在2004年博鳌房地产论坛上，王石直言，商业地产项目很难获得高比例、长期的融资支持。王石说，如果你在没有资金实力的情况下从事租赁商业地产，你会死；如果你从事销售商业地产，你会在管理上遇到致命的麻烦。

当时，李思廉说:“你放心，我们会做好的。”事实上，李思廉不仅没有“做好”，而且也没有做好。

不仅如此，李思廉误拿了许多烫手山芋。

2017年，现金流本就紧张的R&F以177亿元收购万达旗下77家酒店。收购77家酒店后，R&F的数据看起来并不好，但债务压力进一步加大。

可以说，这次我犯了错，R&F的负债和亏损进一步增加，为突破“三道红线”铺平了道路。

不仅如此，R&F还踩了生态旅游地产项目的雷。R&F的红墅湾项目涉及金额超过100亿元，是海南省R&F最大的项目，也是海南省西部最大的生态旅游地产项目。

2019年5月1日，海南省澄迈县住房保障和房屋管理局通过微信官方账号发布通知，R&F地产开发建设的“R&F红墅湾”项目暂停商品房销售许可，关闭商品房合同网上签约系统。

本通知依据澄迈县委此前印发的《R&F洪树湾项目环境保护问题整改方案》。通知还显示，在澄迈区房管局发布解除暂停的通知之前，R&F物业不得销售和宣传本项目商品房。

在销售疲软、债务沉重、三道红线、银行贷款紧张的情况下，R&F不得不“断臂求生”，变卖资产“回血”。

事实上，自去年底以来，R&F物业通过债券转售、产权转让和股权质押等方式缓解了资金压力。

10月完成广州CBD某写字楼部分股权转让，转让金额20亿元；同年11月，广州国际机场综合物流园70%股权以44.1亿元的价格转让给黑石集团。

2021年初，R&F将广州盛京置业25%股权、广州傅晶稷山置业50%股权、广州田丽建筑工程公司90%股权质押给广州城头。

回顾近几年李思廉统治下的R&F，口袋终于被塞满了，现在它们又被放回了资产池。有高峰也有低谷，一切都恢复了原来的样子。

三

口碑下降了

从发展之初，R&F物业就率先提出要做行业“毛坯房终结者”，但近年来却以“质量差”著称。墙面渗水漏水、外墙变形、天花板脱落、排水不畅等。各种质量问题遍布R&F物业项目。

很讽刺。

仅通过微博平台关键词搜索，发现过去半年，全国有17处R&F房产因房屋质量问题被业主投诉。

被投诉物业包括长沙R&F 10号、菏泽R&F、湖州R&F上城区、郑州R&F上岳居、阜阳颍上县R&F市、韶关R&F城市花园、江西R&F翰林院、福州R&F爱丁堡、南昌富力金隅悦城、宁波慈城富力玉冠山、东营富力铂屋、成都富力桃园、温州滨海富力城、呼和浩特富力城、无锡富力城、太原富力湾…

如果你犯了这样的错误，你将付出血的代价。

前两个错误是战略错误，使R&F跌入神坛，但没有使R&F崩溃。后来，这是非法的，不合法的，这是自我粉碎，这可能使R&F萎靡不振，失去了它的声誉。

果不其然，R&F的信贷状况正在恶化，因为它被挡在了质量之门之外。

今年年初，穆迪报告指出，2019年中国房地产企业信用状况恶化的有7家，其中包括华南五虎之一的R&F地产。

5月25日，穆迪再次发布R&F物业的信用评级结果。穆迪投资者服务公司将广州R&F物业有限公司的企业家族评级从Ba3下调至B1，将R&F物业有限公司的企业家族评级从B1下调至B2。

8月31日，S&P将R&F物业及其子公司R&F物业有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。

同日，惠誉将R&F物业评级展望由“稳定”下调至“负面”，并确认公司对外币及本币发行人的长期违约评级为“B+”。惠誉还确认，R&F物业的高级无担保评级为“B+”，回收率为“RR4”。

信用评级直接关系到R&F能否在资本市场获得更多资金。一位业内人士表示，房地产是一场金融游戏，能否拿到便宜的钱决定了企业的生存。

按照这样的数值，R&F物业的票据很难看:2018年债券平均利率达到5.74%，2019年提高到6.9%，2020年发行的3.6亿美元高级票据利率达到12.375%。

2020年三季报显示，R&F物业债务总额增速有所放缓，但房地产债务规模仍在上升，面临超过3500亿元的债务。由此可见，R&F的压力并没有平时那么大。

当时，R&F地产曾是笑傲江湖“华南五虎”的老大。当时碧桂园和恒大只能递一支烟在身后，称他们为大兄弟。

就是这样一家曾经有实力接手万达的企业，如今却被业界拿来与泰和相提并论，失去了与昔日兄弟平起平坐的资本。对于骄傲的R&F来说，心里不是滋味，压力更大。

如果是2014年之前，人们一想到李思廉，肯定会想到“华南五虎”、“旧改之王”、“发债之王”；但是今天，看到鬓角有白发的李思廉，估计他会为这个满腹心事的老人感到心疼。