不动产登记暂行条例 深度观察：《不动产登记暂行条例》该怎么读

将于2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》今天公布。曾参与法规制定等相关立法工作的国土资源部政策法规司副司长魏丽华认为，法规是建立不动产统一登记制度的基本法律依据。

据悉，2007年颁布实施的《物权法》建立了统一的不动产登记制度。今年以来，这一体系的建设明显加快。3月，不动产登记部际联席会议第一次会议确定了不动产登记时间表；5月，国土资源部不动产登记局挂牌；8月15日，国务院法制办发布《不动产登记暂行条例》，公开征求社会各界意见；最近，不动产登记中心成立了。

房地产登记工作频繁，条例的颁布其实只是时间问题。前段时间，媒体对此进行了热炒，引发了公众对条例的期待。房价是否会大幅下跌，监管能否成为反腐工具，成为公众关注的焦点。不难理解，前者关系到公众的直接利益，而后者则反映出公众对新政府的政治体制改革充满期待。

从股市来看，截至今天收盘，已经有10多只地产股下跌，这大概让很多持有多个楼盘的人汗流浃背。然而，在住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，影响房价的因素很多，其中最重要的是市场供求关系、税收法律、国家宏观经济走势等。完成不动产登记需要几年时间，现在谈对房价的影响还为时过早。中原地产市场研究部主任张大伟认为，不动产登记本身不是房地产调控，也不是反腐，但这一政策是房地产调控从之前的交易环节向存量环节转变的重要标志性事件，对市场影响很大。只有不动产统一登记后，房产税才能全面实施。公众在关注所谓的焦点问题时，实际上可能忽略了另一个关系到自身切身利益的问题:合法财产得到了保护。

事实上，我国长期缺乏不动产登记制度，使得很多领域的产权保护难以落实，为产权侵权打开了方便之门。原来分散登记，由于各部门登记方式和技术规定不一致，容易导致各种不动产权利的重叠和遗漏；还容易导致权属界限不清，农林用地、农牧用地权属不清，引发诸多矛盾纠纷。

对此，魏丽华表示，在立法指导思想上，《条例》突出了登记机构、登记簿、登记依据、信息平台“四统一”的要求，明确国土资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，避免多个政府部门参与。

中国国土矿产法律事务中心法律部主任蔡认为，统一登记后，可以减少甚至消除类似问题，更好地厘清当事人之间的不动产权利边界，减少权属争议，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产权利。

细读条例不难发现，条例明确了不动产登记和不动产的基本概念，列举了集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权等十项十余种权利，明确了不动产登记的物权制度，将不动产登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等八类。

中国改革发展研究院经济研究所所长匡贤明认为，从这些规定可以看出，不动产登记本质上是一个确认各类财产所有权的过程。

魏丽华认为，条例也维护了公共财产权益的稳定性和连续性。例如，条例明确规定，房地产权利人依法享有的房地产权利不受登记机构和登记程序变更的影响。但是，条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和不动产登记簿继续有效。

对于交易环节的安全问题，蔡认为，房屋与土地的分割是非常严重的，因为房屋是分开登记的。不仅权利人登记不方便，交易相对人也难以查询登记信息，难以了解交易标的的权利状况。统一登记后，建立不动产登记信息公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护房地产市场正常交易秩序。

　　条例虽已出台，魏莉华却坦言，不动产登记工作任重而道远。条例出台后，还将相继出台不动产登记暂行条例实施细则及相关技术规程。一些在条例中需要细化的制度，将在下一步立法工作中统筹考虑。