广州金海湾花园 广州楼市：预算400万，黄埔哪个盘更值得投资？

我是广叔，资深房地产投资专家。你的导师很晚才见到你，目前正在提供买房的最佳方案。广叔，不像其他自媒体，遮遮掩掩的让人看不懂你的心思！广叔属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

以下为“广书谭芳”微信微信官方账号粉丝提问精选

提问:你好广叔，我想买黄埔，预算400万。哪一个值得投资？增城竹村立夫湖自住套要不要卖？

回答:你好，关于高价值板块和建筑的详细分析，请参考内页。从凤岗站到员村只需35分钟。通勤时间可以说深深地抓住了天河人的心。支持教育的只有竹村第二小学、碧桂园学校、谢赫中学。在配套上不如新塘。立夫湖位于山田站，配套设施差，可以更换。

提问:你好，广叔！广州岭南新世界现在销售6-7万套新房。这套房子的开发商设备齐全，周边环境一般。它靠近嘉禾王刚地铁站。值得买吗？

回答:你好。作为白云区交通枢纽旁唯一的好房子，我觉得可以考虑。

提问:你好广叔，第一个问题。广州华景两套，自住福琴嘉园，陶然一套86平方的小三房即将被置换、改善、自住和不停升值。看完萝岗龙湖云峰的原著，里面叠放的别墅和联排别墅多少有些刺激，总价1000 ~ 1500多，将会和大部分附小以及未来附中相匹配。想问问广叔对叠墅联排别墅的产品和这个区域的长远发展有什么看法，或者提高自住加升值，推荐其他更好的方案。

回答:你好。陶然亭花园还可以。龙湖云峰的原著可以考虑。总价1000-1500适合自住。投资一般。当然，还是选择联排别墅比较好。关于高价值板块和建筑的详细分析，请参考内部。

问题:你好！越秀星汇云城怎么样！请说清楚！谢谢你

回答:你好。越秀星汇运城北上华南会有点噪音，没有地铁自己住就可以了。如果投资的话，因为位置在拐角处，相对较弱，区域缺乏增量，所以二手竞争力未来会很一般。

提问:你好，广叔！本人在广州有一套住宅，在番禺金山谷有110平公寓，3套商业公寓，孩子16岁。由于疫情的影响，我公司的业务已经停止。转型过程中，老婆收入2周，广州有房票。目前我有400子弹和400+DY贷款。如果我主要投资，有多少钱，类型，房产和贷款？如果我们考虑生活和投资呢？目前考虑番禺万博、琶洲万盛花园、天河东圃御竹、黄埔科学城，哪个更有保值增值潜力？非常感谢

回答:你好，钱多就去高一点的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲。钱少的话去番禺广场，万博，科学城。中间价格是渝珠老黄埔金融城。不同的板块价格体系是不同的。比如总价800元的要放在琶洲金融城越秀学位房、天河公园等。如果放在番禺万博，那就是错配了。一旦800万套房子涨到至少1000万套，就有更多的人在1000万套房子之后接管了市区。目前，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园周边区域是热点板块。这些板块只能贵，不可能误认为自住+投资。这些板块建议优先考虑琶洲。在琶洲这个区域，如果自住比较多，可以选择万盛围的小面积，起拍价650万。就琶洲片区而言，如果你有比较偏的投资，琶洲中心区和西区都可以投，那么你对居住体验和舒适度应该没有要求，只是看市场价。琶洲电商兴起后，最受益的就是西区的这些小区。

提问:广叔你好，我在海珠和荔湾有两个小公寓。今年的房价没有上涨，但也有部分房价因为疫情期间其他业主降价而下跌。孩子刚满一岁，想卖两套房，去天河北用龙口西小学学历换三房。预算最多能支持900万的总价。周末再去看房子，价格已经疯了，三个房间的架子很少。我是把这两套房降价卖了，换到天河北，还是等到明年再看市场？

回答:你好，首先，有些小公寓只有一些住宅物业。没有强大的学位支持，他有点尴尬。如果你有很强的学历，一般来说以天河越秀为准。这一波原本是基于改善的向上需求。

你现在应该没有配额了，对吧？你只能买卖。

如果你卖，看看你在你的社区卖了多少。如果炒房者多，可以看看他能不能撑起一些装修溢价。试着以更好的价格卖掉你的两个小单元。

提问:你好，广叔。最近在看海珠的学位房。一套是杏坛社区顶楼70平方的建筑。单价是3.7。电梯安装已经公示。一套8F的易安花园，带65平方楼梯，单价3.5，未来几年可能会装电梯，楼龄1997年。前面是江南二小，后面是海珠实验小新校区。目前这两个我还在犹豫，广叔会帮忙看看的

回答:你好，后者不错。前者的价格已经包含了“装电梯”的预期，价格已经体现出来了。后者目前是楼梯建筑，后面有安装电梯的可能。增加的

提问:广叔你好，我是深户。我在深圳湾有一套175平的公寓，金地上塘路有两套公寓在售。1.现在我担心房子会再次上涨。2.物价会涨，我担心货币贬值太快。现在准备开始另一套投资，可以承受总价2000W左右，目前正在等待恒大湾豪宅和华润城四期的装修看一看。另外想投资南山、宝安中心区有地铁、学位好的房子，求老师推荐。如果新房哪个板块可以值得等待？如果二手房看哪个板块和面积？于恒二期大户型价格高达6000W，有投资潜力吗？，如果再买一套大房子，能不能长期持有两个大单位？附加一句:买了好学位，想自己用。我有三个孩子。请广叔详细解释。谢谢大家！

回答:你好，房子值多少钱？没人买房子的时候，单价是多少？深圳湾的单价这么高，为什么成交这么活跃？答案是:没有答案。房子的价值不是一成不变的，而是与高端收入、城市发展、基础设施和货币政策密切相关。事实上，有人认为房价很高，也有人认为它还有投资价值，就像于恒滨城的89个楼盘，1300万、1500万、1900万。截至目前，2500万还在卖，均价已经逼近30万。目前深圳房价没有上限，豪宅和刚需市场分化巨大。这是什么逻辑？答案是，上涨的是稀缺。人们对学位房的需求越来越大；供不应求的优质豪宅需求；优质区域最低总价需求。深圳湾是2000多万元的首选。值得期待的是宝中华润城四期，衡儿也很不错。

问:广叔，福田大金沙片区有潜力吗？金海湾花园2号房、3号房投资怎么样？谢谢你

回答:你好，金海湾花园，福田最便宜的海景房，住着舒服，小区花园漂亮，管理好，但是后面的大城中村很难拆迁。据说隔壁金地工业区的九年制是名校，但学区能否覆盖金海湾花园不得而知。

问:广叔，南山的深铁风景怎么样？可以评论一下吗？

回答:深铁的优势是性价比，适合南山刚上车的人。所有项目都是78-103平的2-3房，只需要三宝:地铁、学校、商业都有，学校、幼儿园、小学、中学都在楼下。最重要的是还有2个房间，非常难得。现在南山新址肯定是豪宅，真的很稀缺。目前吹风价格8.5-9万。想想看，光明6万，还是南山。各项指标都比光明新盘好很多，单价香。

700左右买2房，850万买3房，还在南山，同样品质的二手房在南山都很稀缺。确实有噪音问题，对山区伤害很大。不过噪音可以通过技术手段解决，安装一套全屋新风系统也不会花很多钱。噪音不是评价一个房地产好坏的唯一标准。润熙在沙河路附近的公寓布局也很吵，但不能说润熙不好。

提问:广叔你好，我是深圳第一个家庭成员。目前，我有大约200万现金，每月可以接受大约1.4万笔付款。我在福田保税区工作，但是这里房价太高，上不了车。从投资角度看，3-5年周期，全市有没有推荐的房子？本来想考虑光明创新，现在涨到那边6万多了，现在有点怕高位接手。目前还考虑建设沙井滨海新城。是否值得去认识和建立一个新的？另外，对于总价500万元左右的二手房，我看你有推荐西乡坂田。上升的逻辑是什么？你能战胜市场吗？此外，还有其他房子可以推荐，无论是新房还是二手房。请广叔用空回复，非常感谢！

回答:你好，可以打到新沙井海滨城。西乡板块主要承接南山宝中的溢出，买不起就需要上这个板块。坂田有很好的规划，可以通勤到福田。这些领域赢不了，但能跟上，跟上市场。这个总价在上塘也能看到。具体房源详见内部分享。

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