新农村农庄 田园综合体下的新农村

田园情结下的新农村

此时，以中国特色城镇为代表的商业地产开发商有相关政策背景:在国家大力推进现代农业和新型城镇化的背景下，未来农村将成为现代农业支撑的小村庄；现代农民和休闲度假的高端消费者对住房的需求将会迅速增加。

随着农村逐渐向城市化靠拢；建设部、国家发展改革委、财政部明确提出，到2020年，建成培育特色小镇约1000个；加快农业地产发展。按照官方的定义，“中国特色小镇”是“产业定位明确、文化内涵丰富、具有旅游和一定社区功能空”的发展平台。它不同于城镇、工业园区、工业园区、经济开发区、旅游区，不是五者的简单叠加。

中国特色城镇的国家政策红利

比较中国特色城镇、建制镇、工业园区、经济开发区、旅游区，中国特色城镇的“特别”在哪里？

中国特色小城镇的主要特征

从中国投资之星规划建设的中国特色城镇来看，所谓中国特色城镇不是一般意义上的城镇化城镇，而是具有鲜明的特色:

1.特点之一:一般位于上海、杭州、北京等工业基础较好的城市周边，距市中心30至50公里。

2.特色二:不仅是房地产开发，更是小镇的基础生态农业配套。

3.特点三:模式创新:基础农业设施为返乡创业人员提供产权保障，发展现代农业，有效遏制人口外流。

4.特点四:建筑规划中，90%为住宅，预计售价1万平方米，10%为配套设施，包括医疗、教育、餐饮、航空空、生态农业、旅游、医疗、养老、娱乐、文化等。

中国特色城镇背后的需求

1.老龄化背景下的“银发经济”。根据世界银行的数据，2025年我国60岁以上老年人口将达到3亿，占比21%，65岁以上老年人口占比也将达到13.7%，接近深度老龄化社会。这个城市交通拥挤，空气污浊，不适合老年人居住。周边的城镇和村庄显然已经成为老年人的理想场所。

2.大城市的承载能力日益受到挑战。2016年，北京五区公布人口上限，标志着以北京为代表的大城市人口已经开始接近人口上限。大城市病是指大城市人口膨胀、交通拥堵、住房困难、环境恶化、资源短缺等“症状”。由于国内一些大城市城市疾病日益严重，很多上班族不得不逃离北上广，到二三线城市寻求新的发展。环境污染也很严重。2013年，“雾霾”成为年度关键词。不仅是雾霾，大城市的疾病也体现在户籍歧视、入学难、资源短缺等方面。城市的承载能力在空之前就已经遇到了挑战。许多城市中产阶级渴望在城市周围拥有自己的土地或农场，这样他们就可以在业余时间享受农村生活。

3.随着城市生活节奏的加快，人们对“慢生活”的需求越来越大。笔者曾经考察过一个二线城市周边的房地产市场，发现周边别墅虽然贵，但生意却很火爆。这反映了人们对快节奏城市生活的厌倦和对慢生活的向往。特色小镇正好可以满足这种需求。

4.地理空布局和产业布局的需要。随着城市越来越拥挤，承载能力越来越紧张，城市中的一些特色产业向周边地区转移是大势所趋。未来，一个有效的途径是在城市周边以卫星形状形成一批具有产业特色的地理形态。这样可以将一些产业分离出来发展周边经济，缓解大城市的压力。距离城市几十公里的距离，可以让他们共享城市的教育、科技资源和发展红利。实现协调发展。

5.农民回归与产业空的矛盾凸显了特色小镇的必要性。随着沿海地区农民工的短缺，大量农民工回流，也形成了就业压力。比如拥有800万外来务工人口的重庆，就保持了稳定的返乡趋势，在市内就业的外来务工人员超过了近100万。大量返乡人口客观上增加了对工业的需求。

6.城市产业转移的需求。在中心城区整体商业地产价格仍在上涨的背景下，产业转移成为大势所趋。租金和房价的上涨让企业不堪重负。因此，将产业转移到租金相对较低的城市周边地区是必然的需求。由于距离城市较近，配套设施相对完善，环境优美，特色小镇应该是产业转移的较好选择。比如嘉兴计划打造的南湖基金小镇，就准备承接上海金融服务业转移的业务。

中国特色城镇农业的战略机遇

城镇化建设红利:中国特色小城镇建设将是中国城乡一体化建设的起点之一。正如经济学家李一宁所说，中国经济最大的问题之一是城乡分割，这不利于社会公平。就近城市化可以解决一系列农村社会问题。相比之下，美国等发达国家的城乡一体化程度较高。在中国，几乎所有的商业模式都起源于城市，而美国的很多商业模式起源于农村，比如美国20世纪50年代的农村小镇，诞生了零售巨头沃尔玛。在沃尔玛诞生于美国的农村小镇，现在仍然只有3万人。西尔斯百货最初的顾客是农民，后来发展到城市。

中国特色城镇一般位于经济发达地区或经济带，如长三角、珠三角、京津冀、西部地区、东部三省、中原城市群等。一般这些经济带的周边城市都有很好的产业基础，因为这些周边城镇可能会成为商业模式的源头，比如无锡市西部的茶桥镇就被雅迪亚和新日这两款电动车包围，将带动全镇的发展。

产业转移红利:特色小镇所依托的城市母体，通常拥有强大的特色产业基础。比如杭州的电商和丝绸，无锡的电动车和轻纺；上海有金融和国际贸易；深圳的电子等。，都是具有特色和竞争力的产业。这些产业一旦被接管，特色小镇的发展就不是孤立的，而是站在城市产业集群乃至整个周边城市群、经济带的巨人肩膀上。这无疑将特色小镇推入发展的“快车道”。

都市农业需求:农业最大的障碍之一是供需分离，不仅是时间上的，还有空上的。特色小镇产生的农业需求体现在两个方面。第一，特色小镇建成后，至少会有上万人涌入。这些人一方面来自城市，另一方面来自周边农民的城市化，人口的集中必然导致对农业的需求。另一方面，中国特色小城镇靠近城市，农产品配套半径小，信息相对农村发达，便于掌握城市居民需求，能够更好地服务城市母亲对农业的相关需求。王彩兰总统江小鱼曾经计算过一个账户。以郑州为例，全年生鲜消费金额约600亿元，是一个惊人的数字。

如何把握特色小镇给现代农业带来的机遇

1.它可以在满足农业需求方面发挥多重作用。距离特色小镇几十公里的城市之母孕育着巨大的农业需求。要做好良心食品、安全食品、有机蔬菜，让周边群众买得起安全食品，把提价企业打下来，成为中国特色农业新农村。根据不同层次的需求，中国特色城镇可以发挥多重作用，与城市经济紧密结合。比如农业生产基地的管理者角色，物流配送的起点，订单农业的执行者，乡村旅游度假中心的角色。

2.做好生鲜电商的“后院”。近年来，生鲜电商开始快速发展，其最大的特点就是在时间和空上打破了农业供需分离。有中国特色的小镇可以作为生鲜电商的“后院”。虽然目前大部分生鲜电商实际上是通过一级批发市场采购，但依托中国特色城镇周边，可以增加直供在整个商品供给中的比重。

3.现代农业本身可以看作是一种产业特征。特色小镇依托城市矩阵，通常具有一定的产业优势和特色。其实现代农业也可以成为中国特色小城镇的产业特色，在一些农业资源禀赋较好的地区或者周边地理标志性产业。可以发展高附加值的现代农业产业集群，打造特色品牌，促进农产品深加工。

4.创造多层次的农业需求。城市对农业的需求是多层次的，特色小镇可以通过构建多层次的农业产业体系，满足城市对农业的多层次需求，构建农业服务的“综合体”。比如建设休闲农业和乡村旅游项目，建设老年社区、特色农庄、农家乐。

5.建设航空空机场、航空空旅游、航空空交通、航空空救援、航空空物流配送中心，将特色农产品运输至全国各地，支持特色产业发展。

选址对生态健康保护的高要求

生态保健包括养老保健、养生保健、旅游保健、度假休闲保健四大功能。因此对选址的要求相当高，要选择适合人居和优质生态景观资源的土地和区域。滨海、滨河、滨河、湖滨、林地、河谷、湿地、人工林等可作为康养地产选址的参考。

此外，在服务设施上也要做最人性化的设计和配置，以满足老龄化和亚健康人群的保健需求，如健身广场、医院、保健食品馆、直升机场、保健浴池、花园、有氧运动设施、健身房、音乐室、氧吧、休息室等。

如今，在很多生态农业发达的地方，旅游行业也汇集了一定的商业地产形式，比如将一些农业用地改为生态农业发展养生保健，开发一些生态养老保健品。

目前，我国生态保健品产业无论从数量还是质量来看都还处于起步阶段，但可以预见，我国生态保健品产业潜力巨大，有可能成为21世纪最大的经济增长点之一。

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