公积金入市 6.8万亿住房公积金有望入市 中国房地产发生了历史上最重大的事件！

最近高层对楼市的看法密集，预计年底会有宽松的楼宇调控政策。中国房地产史上最重要的事件发生了——房利美和房地美诞生于中国。

国务院近日颁布了《住房公积金管理条例》，自此宣布公积金管理单位可以申请发行住房抵押贷款证券化。而你可能只看到新规放宽了公积金的提取条件。

装修、自租房、物业费都可以提供公积金

昨天，国务院法制办公室就住房和城乡建设部起草的《住房公积金管理条例》公开征求意见。是的，提取公积金的条件确实放宽了，为人们的生活提供了更多的便利。

《条例》规定，符合下列六个条件之一的，可以提取公积金:

一是购买、建造、大修、装修自住住房；

二、退休或退职；

三是完全丧失劳动能力，与单位解除劳动关系的；

第四，定居国外；

五是偿还住房贷款本息；

第六，无房工人为自己的住房支付租金。

职工有上述六种情形之一的，可以提取职工住房公积金账户余额。

其中，因退休；完全丧失劳动能力并与单位解除劳动关系的；出国定居并提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。

四种情况下，配偶住房公积金可以同时提取:

《条例》规定，只要符合下列条件，配偶的住房公积金也可以同时提取。

一是购买、建造、大修、装修自住住房；

二是偿还住房贷款本息；

三是无房职工为自住住房缴纳租金；

四是缴纳自住住房物业费。

职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内存储的余额；没有继承人或者受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额计入住房公积金增值收益。

住房抵押贷款证券化:公积金制度的革命

毫无疑问，本次《条例》最重大的修改就是MBS，即公积金管理单位可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，这可以称之为我国住房公积金制度的革命。

这一重大变化打通了住房公积金与资本市场的通道，使住房公积金管理中心能够通过发行债券再投资住房抵押贷款市场的方式从资本市场获得资金，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

随着这一条的加入，我国的住房公积金管理中心也变得类似于美国的房地美和房利美。未来，就连中国的住房公积金管理中心也可以成立自己的公司，甚至上市发行股票。

《条例》在背后是有意义的

新《条例》的颁布反映了以下重要信息:

1.国家正在拯救房地产市场，并试图消化房地产库存。

2.国家正在降低住房抵押贷款的利率。公积金管理中心通过发行债券筹集资金，再以低价借给个人购房人，因为住房公积金贷款的利率比银行低，同时又打通了资金渠道，使得低息资金在理论上被放大了无数倍。

3.对房地产市场的长期支持可以远远超过万亿规模。当然，这个规模不能一下子释放，而是要逐步释放，这可能会减缓房地产的调整。

房地产能否通过“去库存”政策站稳脚跟？

世博研究人员认为，对于当前的实体经济来说，房地产行业发生了三大变化，相应地影响了a股房地产板块的投资机会:

一是中国房地产行业从两三年前的“黄金时代”进入“白银时代”，在房价收入比超出合理范围、人口红利变为负值、城镇化速度跟不上建房速度、决策层决心将资本资源向新兴产业转移四个因素的约束下。随着宏观经济进入“新常态”，目前的地方房地产市场实际上已经进入了“青铜时代”甚至“黑铁时代”

二是楼市量价的区域分化和市场份额加速向央企、民族品牌房企集中仍是当前和未来几年房地产的两大趋势，并将越来越明显:

一是一线城市房价稳定在高位，改善型需求成为主流需求。未来高端地产项目还有很多机会；三四线城市高库存、低需求的局面，几年内难以改变；

第二，当地价上涨快于房价的趋势非常明显时，对于资金实力较强、管理能力较强、政策背景较深的大型上市房企和央企来说，“赢家通吃”的效果会更加明显。

第三，降低住房建设比例，向多元化发展和互联网转型创新是房地产企业转型的大势所趋，这将削弱房地产调控政策对地产股的实际催化作用。

小明，一个二线城市的普通白领，连续五年每月800元缴纳住房公积金。现在他在公积金管理中心的账户有5万元左右的白银，他的公积金贷款上限是30万元。如果他用余额5万元买房，还欠公积金管理中心25万元，按照小明每月缴存的公积金偿还。公积金中心等于向小明索赔25万。债权打包证券化后，相当于把债权卖给金融机构，比如。金融机构会给公积金中心一笔钱接受债权，公积金中心会得到这25万元变相融资。

换句话说，这一重大变化打通了住房公积金与资本市场的通道，使住房公积金管理中心能够从资本市场持续发行债券中获取资金。公积金管理中心可以将募集资金再融资给符合公积金贷款条件的个人购买住房，也可以用于购买地方政府债券和政策性金融债券，以维持和增加资产价值。

6万亿规模

有学者说，这一条的增加使得我国的住房公积金管理中心变得类似于美国的房地美和房利美。未来连中国的住房公积金管理中心都可以单独成立公司，上市发行股票等等。

那么住房公积金管理中心购债发行的理论规模有多大呢？

截至2015年7月末，全国住房公积金缴存职工人数1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万工薪家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

3.97万亿+2.88万亿= 6.85万亿

其中，存款余额3.97万亿元可用于购买债券，而贷款余额2.88万亿元用于资产证券化，即通过发行债券进行盘活。

三个城市受益

当然，6.85万亿元的资金中，有一部分会被保留下来，以满足居民的提款和贷款需求，剩下的一部分资产证券化需要等待一个详细的时间表。但这一消息的发布对房市和债市的影响不亚于养老金进入股市，对股市的影响深远而强烈。

房市

这项规定可以被国家视为“拯救住房市场”。住房公积金管理中心通过打包出售公积金贷款的方式，释放存贷比冻结的公积金贷款规模，帮助居民提取公积金存款余额用于购房和消化住房库存。对房地产市场的长期支撑可远超万亿规模，而去年房地产销售总额还不到8万亿元。当然，这个规模不是一下子就能释放的，而是逐步释放的，这可能会减缓房地产调整的步伐。

此外，送审稿进一步明确，住房公积金管理中心可以“以贴息方式融资”。

货币学者黄生指出，这意味着国家正在降低抵押贷款利率。公积金管理中心通过发行债券筹集资金，再以低价借给个人购房人，因为住房公积金贷款的利率比银行低，同时又打通了资金渠道，使得低息资金在理论上被放大了无数倍。确实是史无前例的放水。

债券市场

公积金账户存款余额3.97万亿元，相当于新增3.97万亿元用于购买AA+评级地方政府债券、CDB债券和公积金资产证券化产品；公积金账户本身发行的潜在债券规模为2.88万亿元。

住房公积金进入债券市场，大大提高了债务风险。权威数据显示，2015年地方政府债务限额为16万亿元，一是截至2014年末全国地方政府债务余额15.4万亿元，二是今年3月全国人大批准新增地方政府债务额度0.6万亿元。

截至目前，地方债券发行规模为3.39万亿元。公积金市场的资金可以在一年内购买全国地方政府债券发行，为债券市场提供了巨大的资金来源。虽然公积金不能一次性配置到高位，但未来债券市场资金供给增加是必然的，这将导致债券市场整体收益率水平进一步下降。

同时公积金中心还可以配置政策性金融债券，相当于变相向三大政策性银行放水。低成本资金会进一步流向市场，整体无风险利率中枢会下降。购买公积金资产证券化产品也为公积金资产证券化提供了有力保障，将增加公积金资产证券化的进程。

股票市场

在资产短缺时代，债券市场目前囤积了大量资金，住房公积金需求增加导致的新发行债券利率下行趋势不可阻挡，债券市场整体收益率水平将下降。因此，部分高风险偏好的基金可能被挤出投资股市，股市有望迎来久违的增量资金。有朋友甚至兴奋地表示，这次放水可能会让股市回到2008年底到2009年类似的上涨通道。

从直接影响来看，住房公积金的释放有望在短期内刺激房地产。事实上，上周房地产板块有所变化，一线城市的地产股安全边际无疑更高。其次，间接改善了银行不良资产状况，缓解了信用危机，有利于提高银行股估值。

第三，我国利率改革进一步深化，大型金融公司多元化发展再次印证，从直接影响来看，2.88万亿公积金贷款资产证券化，如果按照千分之二的承销费计算，将增加约57.6亿元的承销费收入，与目前券商、银行业的盈利能力相比并没有太大提振。然而，金融市场增量业务的不断增加将使这一领域再次获得关注的亮点。

同时，大金融板块是目前a股估值最低的板块，其中券商业绩的确定性和未来空无疑是最具想象力的，有望获得资金持续关注，其次是保险和银行。

除了大金金融和一线地产，3.97亿元的住房公积金也不容小觑，政府债券的投资一般无非是铁和公基。a股王者对券商股的判断是否会得到验证，大蓝筹能否起舞，创业板何去何从，我们拭目以待。

房地产行业最近的机会值得期待

中长期来看，放松楼市调控政策对实体经济和房地产企业的影响非常有限，但短期来看，股市是预期市场，尤其是房地产板块对政策的敏感反馈远远强于基本面。由于宽松的住房政策越来越成为市场的共识，它可能有助于房地产行业的短期表现。

世博金融首席研究员认为，目前房地产板块整体估值相对较低，安全性相对较高。上半年a股牛市中，整体表现基本为零的钢铁、水泥、煤炭均出现数次上涨，但房地产板块表现并不明显。三季度股市大跌后，10月和11月，房地产板块也没有表现。目前，开发性房企的整体估值约为30倍。在当前市场宽幅波动格局下，房地产板块具有估值优势和安全边际，可能是当前a股市场中唯一投机性小、容易吸引投资兴趣的板块。

简而言之，从中长期来看，放松房地产调控政策对实体经济和房地产企业的影响非常有限，但并不妨碍房地产行业的短期表现。