开发间接费用包括哪些 你真的理解开发间接费与管理费吗？

房地产开发企业开发项目产生的“开发费用”一直是企业和税务部门关注的焦点

由于“开发间接成本”与“管理成本、销售成本、财务成本”的归集口径和扣除标准不同，也导致在项目实践层面被认为需要控制的因素较多

“开发开销”就像一个包罗万象的收纳盒，似乎所有的成本都可以在这里消化吸收

但作为开发成本的明细科目，由于其在清算土地增值税时可以享受加计扣除的优惠政策，普遍成为税务机关关注的焦点

本文将详细解释这一点

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开发开销是多少

开发费用:指企业为直接组织和管理开发项目而发生的成本支出，不能归属于特定的成本对象

主要包括:

管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、项目管理费、周转房摊销、项目营销设施建设费等。

实践中往往与管理费用混在一起，有的企业按照项目部发生的管理费用计入开发间接费用，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准进行划分

但总的来说，并不是很严格！

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开发的间接成本与销售和管理的三种成本之间的区别

关于开发费用和销售费用、管理费用、财务费用等之间的差异。，它主要包括以下几点

“开发的间接成本”属于“成本”，在成本账户中列支，在土地增加结算时可以扣除20%

“销售费用、管理费用、财务费用”属于“费用”，在费用账户中列支，不能在土地增加结算时享受20%的附加扣除

“销售费用和管理费用”不得超过土地增值税清算总成本的5%

“财务费用”中的利息支出，可以根据转让的房地产项目计算分配，并提供金融机构证明，可以据实扣除

但最高额度不能超过按商业银行同期贷款利率计算的额度

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对开发费用和管理费的误解

两者的误解主要来自划分依据和主体的集合

虽然开发间接费可以在土地增值税抵扣中扣除20%，

但在所得税预缴中并不占主导地位，管理费用为即期费用，可减少当期所得税预缴金额

因此，对开发管理费用和管理费有两个主要的误解

一是对土壤加计扣除，不加区分地计入开发间接成本

在很多项目中，有很多项目人员在实际操作。为了享受更优惠的扣除，所有开发间接费和管理费都包含在开发间接费中

享受加扣优惠政策，认为有利于项目最终清算。人们有意将成本更多地包含在开发开销中，即把成本转移到成本上

如果能够合理区分开发间接成本和管理费，并设法将其计入开发间接成本，无疑是一种很好的加税手段

不过，还是不加区别的操作比较好，也会被税务局认为不合理

二、为减少当期所得税预缴金额，不加区分地均计入管理费

由于房地产企业需要根据预估毛利率提前缴纳企业所得税，但由于企业当期费用较小，

企业不愿意按照规定的可抵扣费用预缴企业所得税，将应计入开发管理费的费用随意计入管理费用

这一点与第一个误解是两个极端。问题都是为了实现某个目标，开发开销和管理费没有区别

实际操作中不可行！

事实上，上述误区存在涉税风险，问题的关键在于区分开发间接成本和管理成本，为划分提供合理依据。